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不動産賃貸と民法改正 [法律案内]

 平成29年5月に,民法が大きく改正されました。
 120年ぶりの大改正といわれています。
 まだ,改正法の施行時期は決まっていませんが,平成32年までには施行されることになっています。

 今日は,この民法改正によって,不動産賃貸業がどう変わるか?を解説したいと思います。

 地主さん・大家さんにとっても,借主さんにとっても,知っておいて頂くべき内容です。

1 多くの改正条文は,「判例法理の条文化」です。
  
 どういうことかというと,民法が変わっても,今とルール変更はない。
 今まで,民法の条文には書いてなくて,「判例」で決まっていたものが条文に明記されるようになったものが多いということです。

ア 物件所有者の変更の場合
 
 賃貸物件の所有者が変わった場合,原則として,賃貸人の地位も新所有者に引き継がれる
(この場合,賃借人の承諾は不要。
 なお,新所有者が賃借人に「私が貸主だ」と主張するためには登記が必要。)
 
 旧民法(現行民法)  条文なし。判例。
 新民法        605条の2,605条の3

イ 敷金

 敷金とは? 
→「いかなる名義をもってするかを問わず,賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で,賃借人が賃貸人に交付する金銭」

 旧民法        条文なし。判例。
 新民法        622条の2第1項

 敷金返還請求権は,明け渡しの時に発生する。
 未払い賃料などに当然に充当される。

 旧民法        条文なし。判例
 新民法        622条の2第1項,第2項

★ ただし,未払い賃料がある場合の,物件の譲渡にともなう賃貸人の地位の移転の場合の敷金承継の処理は,判例ルールが変更されている。
 もっとも,現在の実務でも,すでに新民法のような処理をしていることが多いです。
  
 旧民法 判例         敷金額から未払い賃料を引いた金額が承継される
 新民法 605条の2第4項  敷金がそのまま承継される(賃料未払いがあることは,物件の売買代金決定のときに反映しておく=その分,売買代金を安くしておく)

ウ 退去時の原状回復義務

 カーペットの摩耗や壁紙の汚れなど,通常損耗の範囲のものは,原則として,賃借人が原状回復費用を負担しない。 

 旧民法        判例
 新民法        621条

2 ルール変更にあたるものもあります。

ア 存続期間の延長
 
 賃貸借期間の上限は現行20年 ⇒ 改正後 50年に (新民法604条)

 ゴルフ場,太陽光パネル設置を目的とした敷地など,現代の土地使用の在り方にあわせた。

イ 用益違反の損害賠償請求権の時効

 賃貸借物件の用益違反による損害賠償請求権について,返還時から1年間は時効の完成を猶予すると規定された(新民法600条2項)。

 改正民法では166条で時効は,「権利を行使することができることを知ったときから5年間」または「権利を行使することができるときから10年間」で完成するとしています。
 ですが,長期の賃貸借契約の場合は,貸主としては,途中で「用益違反」があることを知ることができない場合があるので,問題があったときから10年たっていても「返還時から1年間」は時効にならないことにした,とされています。

3 改正民法の適用時期
 
 原則として,

 改正民法の施行日よりも前に締結された賃貸借契約  ⇒ 旧(現行)民法に従う
 
 改正民法の施行日以後に締結された賃貸借家約    ⇒ 新(改正)民法に従う

です。


 以上,主だったところをザッと解説しました。

 大体どんな改正?といわれたとき,不動産賃貸について,大きな内容としてはだいたいこの程度を頭に入れておけば十分だと思います。

 もちろん,細かく言えばもっと改正点はあります。興味のある方は,民法改正について書かれた本が多数出ているのでそちらをご参照下さい。

                                 
 神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹
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相続の各種手続を楽に~「法定相続情報証明制度」H29年5月より [法律案内]

 経験されたことのある方はよくおわかりだと思いますが,

相続が起こった後の,不動産・預金などの各種手続は,全く「もめていない」相続でもなかなか煩わしいもの

です。

 というのが,例えば,お母さん(Aさん)が亡くなったとして,相続人は,お父さん(Bさん)と2人の子ども(Cさん,Dさん)だったとしましょう。

 この場合,

Aさん → B,C,Dさん

という風に,不動産の登記や預金の名義を移すわけです。

 で,このときの相続関係について

Aさんの生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本(婚姻などで,戸籍が変わっている分全て)

で証明することになります。

 この戸籍謄本の束を,

不動産登記
各銀行
農協
郵便局
各証券会社

に提出して回るということになります。
 各手続で戸籍謄本は「原本」を提出するよう求められます。
 戸籍謄本を役所から発行してもらうにもお金が掛かるので,「原本」を何通も発行してもらうことは余りなく,戸籍謄本の束をもって,X銀行,次は,Y銀行,次はZ銀行と回っていくということになります。

 これは「一仕事」です。

 私たち弁護士事務所であれば,こういった手続業務には慣れています,日頃やっていることです。
 が,それでも,資産の種類が多い方の相続については手続だけでも「それなりの事務作業量」という感じがします。

 とすると,こういうことに慣れていない人(大半の人がそうでしょう)がこの作業をやると,本当に「一仕事」です。

 
 で,この各種手続を随分楽にしてくれる制度が「法定相続情報証明制度」です。

 今年の5月からすでに始まっています。

 詳しくは,法務省のページ↓
 http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000013.html
  
 
 これは,相続のための各種手続にいちいち戸籍謄本の束をもっていかなくてもよいようにする,という制度です。

 まず,法務局に,一回だけ

被相続人(亡くなった方)の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本等

を提出します。
 それによって,法務局で登記官が,

文書認証⽂付きの法定相続情報⼀覧図の写し

必要な数だけ,無料で交付してくれます。

 そうすると,この「一覧図の写し」を必要な数だけ使って,亡くなった方の取引のあった銀行,証券会社等の全てに,同時に,相続の手続ができるというわけです。

 世の中で人を苦しめるものの一つが「必要以上に煩わしい」という不合理ですが,これを制度の進歩によって合理的にすることは,「人への愛」そのものだと思います。
 この制度はとてもよい制度だと思います。

 相続は誰しも関係があるので,新しく始まったこの制度のことを多くの方に知って頂ければと思います。
                                   


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RadiCro 第9回  [法律案内]

私が担当するインターネットラジオ番組の7月号です。

 こちらから ↓
 http://www.kobeseaside-lawoffice.com/radio

 今回は、税理士の原崇浩先生をゲストにお招きして、

相続についての 法務 と 税務 の基本

をトークしました。

「相続が発生したら、一体何をどうするの?」という問いに、弁護士と税理士がそれぞれのパートを解説しました。

番組では初めてのコラボ企画でしたが、他分野の専門家と一緒に何かを創るということは、とても刺激のあることだと感じます。

   神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹

民法改正~債権法改正法成立 [法律案内]

 共謀罪法案が一番の焦点だった今国会ですが,5月26日に,民法の一部を改正する法律(債権法改正法)が成立しました。
 公布から3年以内に施行だそうです。

 何が改正されたのか?
 大切な改正ポイントを3つ紹介します。

1 消滅時効
  
 これが大きいです。
 今まで消滅時効といえば,種類毎に細かく分かれていました。
  
 私が所属する神戸シーサイド法律事務所のHP中の解説↓
  http://www.kobeseaside-lawoffice.com/soudan/1490/

 これが,単純化され,

 債権一般の消滅時効は,原則として…

  権利を行使し得ることを知ったときから 5年
  
 あるいは
  
  権利を行使し得るときから 10年
 
 のいずれか早い方となりました。

2 法定利率

 これは以前の記事でも書きました。

http://h-m-d.blog.so-net.ne.jp/2016-11-28 民法改正されたら~法定利率は3%からの変動制

 現在の民法所定の法定利率は年5%です。
 たとえば,借金をして遅延した場合には何も定めがなければ年5%の遅延損害金を払わなければなりません。
 年5%の金利は,今の経済状況ではものすごく高いですよね。

 改正法では,法定利率は,まず年3%となります。その後は,「緩やかな変動制」になります。経済情勢によっては上下するということになります。

3 個人保証人保護

 保証人になって,本来自分の借金出ないのに,本来の債務者(「主債務者」といいます)がお金を払わないから,自分も破産しなければならなくなった,というケースは多いのです。

http://h-m-d.blog.so-net.ne.jp/2008-09-12 石井慧GJ!(グッジョブ!)~保証人なるな!

 こういう実情もどうか?という点があって,

 事業用貸金債務についての保証について,

保証の意思があるという旨を公正証書で公証人に表示するルール

ができました。

 保証人になってくれ,といわれて「よしわかった」という場合でも,公正証書を作らなければならないというルールの中で,じっくり考える機会を持たせたほうがいい,という改正です。

 「保証」は,自分が借金を負ったと同じ意味を持ちますから,ね。


 以上です。
 特に「時効」ルールの変更などは大改正です。
 民法は基本の法律です。
 ですので,この改正内容について,私たち弁護士は当然熟知しなければなりませんので,勉強!です。


 


RadiCro 第8回  [法律案内]

私が担当するインターネットラジオ番組の6月号です。

 こちらから ↓
 http://www.kobeseaside-lawoffice.com/radio

 今回は、

・3:30頃~ ニュースのツボ「教育授業料の無償化について」
・17:50頃~ 法律相談「主婦の交通事故について」

です。

 教育費無償化は現在,与党野党ともに積極的に議論する状態になっています。

 どれくらい国のお金が要るのか?
 財源はどうするのか?
 「憲法改正」と関係があるのか?

についてトークしています。

 交通事故については,主婦の場合に「休業損害」「逸失利益」をどう考えるのか?をメインに解説しました。
  
   神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹


RadiCro 第6回  [法律案内]

私が担当するインターネットラジオ番組の4月号です。

 こちらから ↓
 http://www.kobeseaside-lawoffice.com/radio

 今回は、

・2:30ころ~ ニュースのツボ「共謀罪について」
・19:40ころ~ 法律相談「遺産相続について」

です。
  
 前半は,今国会で争点になっている「共謀罪」。
 みなさんは,賛成?反対?
 「警察に強力な権限を与える」ことが犯罪防止に役立つかも知れない,という反面,一般市民も(私もあなたも)監視される対象になるかも知れない(それをどれだけ甘受するか),という視点からこの法案を考えてみよう,という話。

 収録途中,スタジオセットの設置型マイクの先端部分を私が誤って引っこ抜いてしまうというハプニングがありました(それで音声が乱れています)。
 
 後半は,「遺産分割」(相続)の問題です。
 これはオーソドックスな事例を取り上げました。
 当事者同士で話し合いができない場合は,通常,家庭裁判所の調停を利用します。
 そこで行われる遺産分割の基本的考え方を解説しました。
 不動産はどう分けることが多いか?など。


   神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹


裁判所と弁護士会の共同企画~交通事故研修会 [法律案内]

 先日(3月末),私が所属する兵庫県弁護士会で

交通事故訴訟の研修会

がありました。
 弁護士向けの研修会です。

 私は,この研修会のパネルディスカッションで,「被害者側弁護士」の立場でパネリストを務めました。

 この企画は,弁護士会と裁判所が共同して企画したものです。

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訴訟は本人で出来るか? [法律案内]

 私が司法修習生のころ、指導担当をしていただいた弁護士の方から勧められて読んだ本(の最新版。初版は20年以上前だと思われる)です。


訴訟は本人で出来る

訴訟は本人で出来る

  • 作者: 石原 豊昭
  • 出版社/メーカー: 自由国民社
  • 発売日: 2015/03/05
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



 民事訴訟の手続について、とても分かりやすく書かれた本です。
 司法修習生はプロの卵なのに、「素人向け」の本なんか読んでいるのか!と思われるかも知れません。
 が、しかし、弁護士になる前の司法修習生が読んでもとても勉強になる、というより、通常の民事訴訟の手続きを解説したプロ向けの本よりも短時間で読めて、かつ、ポイントは押さえてある、という良書です。
 今でも、司法修習生の方や、民事訴訟の手続の大筋について勉強したい法律事務所事務員の方などにもオススメできる本だと思います。
 「法律の『プロ』『セミプロ』でも、まずはこの本から」という感じです。

 もちろん、実際に、弁護士が「この本を見ながら仕事をする」なんてことはまずないでしょう。
仕事をするときにはもっと「格式張った」専門書を参照することになります。
 仕事をするときに参照するのは、その仕事に関係する部分だけですので、「分厚い本」の一部分を読むことになります。

 一方、まだ具体的な仕事以前の段階での勉強ならば、「一部分を参照する」のではなく、「全体を読む」ことになるでしょうから、これくらい「噛み砕いた本」でもいいですし、「分厚い本」よりも「薄い本」のほうが取り組みやすいですね。

 まとめると、

仕事用 → 分厚い本が良い
勉強用 → 薄い本が良い

ことが多いですね。これはどの分野でも言えることでしょう。

 
 さてさて、今日のブログのタイトルの問い「訴訟は本人で出来るか?」の答えは、紹介した本のタイトル通り、

訴訟は本人で出来る

でOKだと思います。

 ただし、この答えは、

パソコンは自分で作れる

家は自分で建てられる

コーヒーは自分でいれられる

受験勉強は塾や予備校に行かなくてもできる

などと同じような意味です。

 訴訟も自分で出来ないことではないので、状況によって「自分で」「弁護士をつけずに」やるという選択肢はあります。
 
 そのメリットは、

・ (誰に意見されることもなく)自分の思うとおりにやることができる
・ 弁護士費用がかからない

という点です。

 デメリットは、

・ 書面を作成するなど、手間暇がかかる。
・ 訴訟のルールなどを勉強しなければならない。
  訴訟のルールなどを知らないために不利になることもある。
・ 裁判の期日に自分で出て、連絡は直接自分が受けるのでストレスが大きい。
・ やっていることがおかしくても、(弁護士のアドバイスがないので)気づきにくい。
・ 孤独な戦いになる。

という点です。

 これを裏返すと「弁護士に事件を依頼することの意味」になります。

・ 訴訟対応を弁護士に任せて、自分は本来の仕事などに専念できる。
・ 弁護士が事件に関する連絡「窓口」になる。紛争の相手と直接話をせずに済む。
・ 方針について、弁護士のアドバイスが得られる。
・ 専門家と一緒に話し合い、作戦を立てて戦える。

 これらのことがあなたにとって重要かどうか、「費用を支払ってでも弁護士に依頼する」値打ちがあるかどうか?を考えるということになります。

 ということですから、私たち弁護士は、

・ 「この人になら任せられる」という存在(事件を解決する能力、人格などが関係する)
・ 「この人となら一緒に戦っていける」という存在(コミュニケーション能力、色んな人の立場を理解する力・想像力などが関係する)

であることに値打ちがあるということになります。
 弁護士は、こういう存在であるように日々研鑽し続ける必要がある、良い心身のコンディション作りをし、法律関係はもちろん社会に関する色んな面の勉強をし続けなければならない、ということになります。

 先日司法試験の記事を書きましたが、試験にパスして資格を得たら「依頼する値打ちのある弁護士」になれるわけではありません。
 試験にパスしてから、「依頼する値打ちのある弁護士」になるように、また、そういう弁護士であり続けるようにいつまでも努力し続けなければならない、というのが弁護士の仕事です。
 
 以上は、私が司法修習生のときからずっと考えていることですが、初心忘るべからずで、これからも努力を続けていきたいと思っています。


神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹



マーサズ・ヴィンヤード島 [法律案内]

2月25日、私が代表幹事を務めるシルバー法律研究会で成年後見シンポジウムを行いました。

 基調報告で「障がいのある人たちの権利を保障するために」と題して、神戸女子大学健康福祉学部教授の植戸貴子さんから話を聴きました。

 植戸さんの話の中で印象に残ったのが、「マーサズ・ヴィンヤード島の聴覚障害者」のエピソードから学ぶ、障がいの「医学モデル」と「社会モデル」の話でした。

 マーサズ・ヴィンヤード島は、アメリカのケープコッドの南海岸から約3.5マイル (6 km)のところにある島(と言ってもどこやねん?という感じですが、ニューヨーク、ワシントン、ボストンなどからも近い距離にある島)で、アメリカの観光地、高級別荘地だそうです。
 一度は私も行ってみたい!

 この島について、こんな本があります。この島のエピソードから、「障がい」とはなんなのか?の本質を考える話です。


みんなが手話で話した島

みんなが手話で話した島

  • 作者: ノーラ・エレン グロース
  • 出版社/メーカー: 築地書館
  • 発売日: 1991/11
  • メディア: 単行本



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「預貯金も遺産分割の対象に」(平成28年12月19日最高裁判決) [法律案内]

 相続問題について、とても重要な最高裁判決がありました。

 これまでの判例(ルール)を変更するものです。

 平成28年12月19日最高裁大法廷決定
 裁判所ホームページ http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=86354

 この最高裁判決はニュースでも大きく取り上げられました。
 新聞なども見出しも、このブログのタイトルとだいたい同じものでした。

 一般の方で、争いのある相続問題などを経験していない方はピンと来ないかも知れません。

 まず、このブログのタイトル

「預貯金も遺産分割の対象に」

について。このタイトルを見て、

 えー!?預貯金って遺産じゃなかったの?相続しないの?

と思う人もいると思います。これは誤解なので、ちょっと問題点を整理しなければなりません。

 まず、

今も昔も、

 預貯金は遺産です。相続されるものです。
 

 これは常識として皆さん理解されていることと同じだと思います。
 
 ただ、この判決の出る前は、

 「遺産分割」の対象にならなかった 

のです。
 「遺産分割」というのは、話し合いの上で遺産をどう分けるか決めて分割することです。
 で、どうだったかといえば、

 相続が発生したとき(だれかが死亡したとき)に、自動的に法定相続分に応じて分割されることになっていた

のです。
 要するに、預貯金については

 相続人の間で話し合う必要がなく、たとえば相続人が兄弟2人だったなら、自動的に、残高の1/2は兄のもの(弟も同じ)となっていた

ということです。

 そういう意味で、平成28年最高裁判決以前は、例えば、遺産が

A 家と土地

B 現金

C 預貯金(1000万円)

とあったなら、

AとBは遺産分割の話し合いをして分ける必要がある

C預貯金だけは、相続発生したら(誰かが亡くなったら)、自動的に「兄500万円、弟500万円」に分かれる

ということになっていました。ただし、相続人(ここでは兄弟二人)が「預貯金も含めて遺産分割の話をしよう」と合意すれば、預貯金も遺産分割協議の対象に含めて良いということにはなっていました。

 今回の最高裁判決(平成28年)では、この取扱が変わって、上の例だと

A不動産、B現金、C預貯金も全て含めて、遺産分割の話し合いの上で分け方を決めて下さい

ということになります。
 その方が実態に合っているはずだ、という考えのようです。

 確かに、私たち弁護士が相続についての仕事をする中でも、預貯金は、上手く金額を調整するために使うのに便利な財産だと感じます。

 つまり、

不動産など ・・・ 分けにくい。
        誰かが住んでいる、仕事に使っているなどの事情がある琴も多い。  
        多くの場合、ケーキを切るように1/2、1/3と分けられるものではない。

預貯金など ・・・ 「数字」に従って、どのようにでも分けることができる。
        利害調整に便利。

というわけです。
 ですので、「預貯金も含めて遺産分割協議をする」というのが実態に適っている場合は確かに多いのです。

 ただ、一方で、この最高裁判決では補足意見として、問題点も指摘されています。

 つまり、これまでなら相続開始後すぐに少なくとも一部は相続人の誰でも預貯金を引き出しすることができた(自分の相続分は引き出せた)のに、今回の最高裁判決によればそれは出来なくなります。
 相続人がもめていて遺産分割協議に時間がかかりそうな場合などです。

 その場合に、亡くなった人の預金が全く払い戻せないために、相続人たちが、各種支払(亡くなる直前の入院費など)や葬儀費用などの支払いに困ることにならないか?という問題です。
 これは十分あり得る問題です。

 これに対しては、最高裁判決(補足意見)の中では、一部の預貯金を必要な人に「仮に分割する」仮処分をする手段(家事事件手続法200条2項。仮分割の仮処分)の活用が考えられると書かれています。
 とはいえ、仮処分手続をするのはなかなか大層なことなので、実際には、一時的に相続人の誰かが自腹で立て替えて(最後の入院費などの)支払をするなどのことも多くなりそうです。

 神戸シーサイド法律事務所                             弁護士 村上英樹

 
 
  
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